Gayrimenkul, hem en değerli varlıklarımızdan biri hem de en çok uyuşmazlık doğuran konulardan biridir. Bir dairenin satın alınması, kiraya verilmesi, mirasçılar arasında paylaşılması ya da aynı binada yaşayan kat malikleri arasındaki ilişkiler, ayrıntılı kurallara bağlıdır. Bu sayfada gayrimenkul hukuku kapsamında karşılaşılan başlıca meseleleri ve sürecin nasıl ilerlediğini özetledik.
Hangi konularda yanınızdayız?
Alım satım ve devir
Bir taşınmazı satın almadan önce tapu kaydının, şerhlerin, imar durumunun ve borçların incelenmesi; satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması ve noter sürecinin yürütülmesi. Satışın gerçekleşmemesi, kaporanın iadesi ya da teslim edilen taşınmazın ayıplı çıkması gibi uyuşmazlıklarda hakların korunması.
Tapu iptali ve tescil davaları
Tapu kaydının hukuka aykırı bir nedenle oluştuğu durumlarda (Türk Medeni Kanunu m. 1025), kaydın düzeltilmesi için açılan davalar. Vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, işlem sırasında ehliyetin bulunmaması ya da mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan devirler bu davaların sık görülen sebepleridir.
Kira ilişkileri
- Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması
- Tahliye davaları: kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi
- Güvence bedeli (depozito) iadesi ve kiralananın teslimindeki uyuşmazlıklar
Kanun, kira ilişkisinde kiracıyı korumaya yönelik pek çok emredici kural içerir. Örneğin güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (Türk Borçlar Kanunu m. 342) ve tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Aynı binada yaşamak, ortak kurallar gerektirir. Ödenmeyen aidat ve ortak giderler, ortak alanlara yapılan müdahaleler, yönetim planına aykırılıklar ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde çözülen başlıca konulardır.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Bir taşınmaz birden fazla kişiye ait olduğunda ve paydaşlar ortak kullanım ya da satış konusunda anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi istenebilir. Mahkeme, taşınmaz bölünebiliyorsa aynen taksime; bölünemiyorsa satışa ve bedelin paylaştırılmasına karar verir.
Önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar belirli sürelerde önalım hakkını kullanarak o payı aynı koşullarla satın alabilir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır (Türk Medeni Kanunu m. 733). Süreler kaçırıldığında hak düşer.
El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmazınızın bir başkası tarafından izinsiz kullanılması hâlinde, el atmanın önlenmesi ve haksız kullanım için tazminat (ecrimisil) talep edilebilir.
Kentsel dönüşüm
Riskli yapı tespiti, malikler arasındaki karar süreçleri, müteahhitle yapılan sözleşmeler ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar.
Dava açmadan önce: zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır. Hangi uyuşmazlıkların bu kapsamda olduğu ve sürelerin nasıl işlediği somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Süreç nasıl işler?
- Ön görüşme: Meselenizi dinler, elinizdeki belgeleri birlikte gözden geçiririz.
- İnceleme: Tapu kaydı, sözleşmeler, yazışmalar ve resmî kayıtlar incelenir; gerekirse tapu müdürlüğü ve belediyeden bilgi alınır.
- Yol haritası: Uzlaşma, arabuluculuk ve dava seçenekleri; her birinin süresi, maliyeti ve riskleri açıkça konuşulur.
- Takip: Seçtiğiniz yolda her adım düzenli olarak paylaşılır.
Görüşmeye gelirken hazırlamanız faydalı olur
- Güncel tapu kaydı (e-Devlet veya tapu müdürlüğü)
- Varsa kira, satış vaadi ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi
- İhtarnameler, tebligatlar ve karşı tarafla yazışmalar
- Ödeme dekontları (kira, kapora, aidat)
- İmar durumu, yapı kullanma izin belgesi ve proje bilgileri
- Taşınmazın güncel durumunu gösteren fotoğraflar
Sık sorulan sorular
- Kira artışında bir sınır var mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira yılındaki artış, kanuna göre bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçemez (Türk Borçlar Kanunu m. 344). Geçici düzenlemeler yapılabildiği için, sözleşmenizin yenilendiği tarihteki güncel kuralı teyit etmek gerekir.
- Kiracı on yıl dolunca çıkarılabilir mi?
On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, kanunda öngörülen bildirim süresine uyarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeden sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 347). Sürelerin hesabı sözleşmenin başlangıç tarihine göre yapılır.
- Kapora verdim, satıcı vazgeçti. Ne yapabilirim?
Sonuç, verilen paranın niteliğine ve aranızdaki yazılı düzenlemeye göre değişir. Ödemenin belgesi ve yapılan yazışmalarla birlikte değerlendirme yapılmalıdır.
- Taşınmaz satışı noterde yapılabilir mi?
Hayır. Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılırsa geçerlidir (Türk Borçlar Kanunu md. 237). Noterde ise satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir; bu sözleşme mülkiyeti geçirmez, satışın yapılmasını isteme hakkı verir.
- Kiracı kirayı ödemezse ne yapılabilir?
Kiracıya yazılı süre verilerek temerrüt ihtarı yapılabilir; süre sonunda ödeme yapılmazsa icra takibi ya da tahliye davası yoluna gidilebilir (TBK md. 315). Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur.
- Ortak mülkiyetteki bir taşınmaz nasıl paylaştırılır?
Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi istenebilir; taşınmaz aynen bölünemiyorsa satılarak bedeli paylaştırılır (TMK md. 699). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; her somut olay kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.