Gayrimenkul satın alırken tapudan önce kontrol etmeniz gerekenler

Bir evi ya da işyerini satın almak, çoğu kişi için hayatının en büyük alışverişidir. Tapu müdürlüğündeki imza birkaç dakika sürer; ama o imzadan önce yapılmayan bir kontrol, yıllarca sürecek bir uyuşmazlığa dönüşebilir. Aşağıdaki liste, tapuya gitmeden önce bakmanız gereken temel noktaları sırayla özetliyor.

1. Tapu kaydını kendi gözünüzle görün

Satıcının gösterdiği fotokopi tapu senedi yeterli değildir. Tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden alınmış güncel tapu kaydını isteyin ve şunları karşılaştırın:

• Malikin adı soyadı, satıcının kimliğindeki bilgilerle aynı mı?
• Ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numarası gördüğünüz taşınmazla eşleşiyor mu?
• Taşınmazın niteliği nedir? "Mesken", "dükkân", "arsa" ya da "tarla" yazması, kullanım şeklinizi doğrudan etkiler.

2. Şerhleri ve takyidatları okuyun

Tapu kaydının alt kısmındaki şerh, beyan ve rehin bölümü en çok atlanan yerdir. Burada şunlarla karşılaşabilirsiniz:

• İpotek: Taşınmaz bir borcun teminatıdır. Satıştan önce kaldırılmazsa borç taşınmazla birlikte size geçebilir.
• Haciz ve ihtiyati tedbir: Satıcının alacaklıları ya da devam eden bir dava vardır. Bu kayıtlar varken alım ciddi risk taşır.
• Aile konutu şerhi: Taşınmaz satıcının ailesinin konutu olarak işaretlenmişse, satış için eşin açık rızası gerekir (Türk Medeni Kanunu m. 194).
• İntifa hakkı: Bir başkası taşınmazda oturma ya da yararlanma hakkına sahip olabilir.

3. Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?

Tapuda "kat irtifakı" yazıyorsa bina henüz yapı kullanma izni (iskân) almamış olabilir. Bu durum tek başına satışa engel değildir; ancak elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri ile kredi süreçlerinde sorun çıkarabilir. Binanın projesine uygun yapılıp yapılmadığını da belediyeden öğrenebilirsiniz.

4. İmar durumunu ve kaçak eklentileri sorun

Satın alacağınız dairenin balkonunun kapatılmış, çatı katının eklenmiş ya da bodrumunun daireye çevrilmiş olması sık görülür. Projeye aykırı bu eklentiler ileride yıkım ya da para cezası konusu olabilir. Belediyenin imar birimi, taşınmazın onaylı projesini ve imar durumunu gösterir.

5. Borçları önceden netleştirin

Tapu devri sırasında bazı borçlar sorgulanır, bazıları sorgulanmaz:

• Emlak vergisi: Satıştan önce belediyeye borç olup olmadığını öğrenin.
• Aidat ve ortak giderler: Bina yöneticisinden yazılı bir borç durumu bilgisi isteyin. Ödenmemiş aidatlar, kat malikleri ile yeni malik arasında uyuşmazlığa yol açabilir.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK): Tapuda devir için geçerli bir poliçe aranır.

6. Kapora vermeden önce sözleşmenin şeklini düşünün

Taşınmaz satışı, kanunen ancak resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde yapılırsa geçerlidir. İki kişinin kendi aralarında imzaladığı "satış sözleşmesi" ya da "satış vaadi" kâğıdı taşınmazın devrini sağlamaz. Satış ileri bir tarihe kalacaksa, noterde düzenleme şeklinde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi sizi daha güçlü bir konuma taşır. Kapora verecekseniz, satış gerçekleşmezse kaporanın ne olacağını yazılı olarak kararlaştırın.

7. Gerçek bedeli beyan edin

Tapu harcını düşürmek için satış bedelini gerçeğinden düşük göstermek yaygın ama riskli bir alışkanlıktır. Vergi cezası bir yana, ileride sözleşmenin iptali gibi bir uyuşmazlıkta, iade edilecek bedelin hesabında beyan edilen tutar önem kazanabilir. Harç oranları zaman zaman değiştiği için güncel oranı işlem öncesinde tapu müdürlüğünden öğrenin.

Vekâletle satışta ayrıca dikkat

Satıcı tapuya bizzat gelmeyip vekil gönderecekse, vekâletnamenin güncel olduğunu ve azledilmediğini noter kanalıyla teyit edin. Vekâletnamede satış yetkisinin ve taşınmazın açıkça belirtildiğinden emin olun.

Ne zaman bir avukata danışmalısınız?

Tapu kaydında haciz, ipotek ya da dava şerhi varsa, satıcı kendisi değil de vekil aracılığıyla işlem yapıyorsa, taşınmaz miras yoluyla birden fazla kişiye kalmışsa ya da yüklü bir kapora söz konusuysa, imzadan önce bir hukukçuya danışmak çoğu zaman sonradan açılacak bir davadan çok daha az zahmetlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.